재개발 재건축 아파트 분양권 세금 정리

아파트 민간분양시 = 분양권

재개발 재건축 조합원 권리 = 입주권

최초 조합원의 권리 유지자 = 원조합원

조합원 권리 승계자 매수자 = 승계조합원

재개발 재건축 아파트 분양권 취등록세 안내

1. 재개발(재건축)조합원 입주전 조합원 분양권거래시 취등록세

 o 재개발조합의 세법상 입주권 변동 시점은 관리처분계획 인가일 기준임

 o 관리처분인가일 이전 취득 => 부동산의 형태에 따라 일반적인 세율적용

   주택의 경우 전용 85㎡ 이하 2.2%, 이상이면 2.9%, 토지및상가는 4.6%, 구청 등재된 

   무허가주택은 취득세만 납부(1~1.5%)

 o 관리처분계획 인가일 이후 취득=> 건물 멸실로 봐서 거래가액(권리가액+프리미엄)에

   대해 토지에 대한 세율 즉 4.6% 적용(건축물이 멸실되더라도 토지는 매수인이 

   등기해야함) 

   60일 이내

등기를 두번해야 된다 했는데, 토지에 관해서랑 건물에 관해서?? 

등기할때 알아봐야겠다....

2.재개발(재건축)아파트입주시 조합원부담 건물보존등기 비용안내

  o 아파트 공사가 끝나면, 입주권이 다시 신규 아파트 취득으로 바뀌는데

     이 시점은 사용검사필증 교부일과 입주일 중 빠른 날이 됨

  o 재개발재건축 조합원은 신규 아파트 취득에 따른 취등록세를 내야하는데, 신규아파트 

    입주시 부담하는 취등록세는 분양아파트의 크기와 

    계약자별(원조합원, 승계조합원, 일반분양계약자)로 다르게 적용됩니다.

  o 지방 세법상 원조합원과 승계조합원의 구분은

    2008.01.01  이전에는  사업시행인가일 기준이며

    2008.01.01. 이후에는  정비구역지정 고시일 기준으로

    기준일 이전 소유자는 원조합원, 이후 소유자는 승계조합원임

 

  o 납부세액은 취득세+등록세+교육세+농어촌특별세가 있으나 2012.01.01

     부터 취득세와 등록세가 취득세로 통합 고지됨

입주후 취등록세 과세기준은 3가지로 분류됩니다 

 o 원조합원 보존등기 취득세

  전용면적 85㎡ 이하면 취등록세 면제 (일반적으로 33평 아파트 이하 2018.12.31 까지)

  전용면적 85㎡ 초과면 (조합원 분양가 + 옵션 - 권리가액 - 선납할인액 ) x 3.16% 

   권리가액 = 감정가액 x 비례율

 o 승계조합원

  전용면적 40㎡ 이하면 취등록세 면제

  전용면적 85㎡ 이하면 (조합원분양가 + 옵션 - 취득가액 - 선납할인액 ) x 2.96%

  전용면적 85㎡ 초과시 (조합원분양가 + 옵션 - 취득가액 - 선납할인액 ) x 3.16%

취득가액 = 매수가격 ( 감정가격 + 프리미엄 )

 o 일반분양 계약자

 아래 표 참고

 ※ 건물 보존등기시 취등록세의 과세표준액

  원조합원은 추가분담금(조합원분양가 - 기준권리가액) + 옵션신청비용 - 선납할인액

  이 과세표준임

85이하 1.1% 로 내려간게 언제 시점인지 

정리 

1. 조합원 입주권 구매시 취득세

관리처분인가일/ 단전단수 이전 매수 1.1 ~ 3.5% 취득세

관리처분인가일 이후 매수시 4.6% 취득세

2. 완공/보존등기시 취득세

최종분양가격(옵션포함)에서 기존에 구매했던 가격(피주고 산금액/처음 취득세 낸 금액)을

제외한 만큼 취득세 납부

세율은 일반주택 구매 세율이 아니고 원시취득 세율이라서 2.96 ~ 3.16%로 납부

세금 진짜 어렵다... 

세금 계산 무시하고 입주권 구매 했다가 세금때문에 헉헉 거릴 수 있으니 

조심들 하세요...